"新国五条"催生购房合同解除热 20%个税由谁承担？

众所关注的“新国五条”作为我国对房地产市场的第五次调控升级，再次重申了以限购、限贷为核心的调控政策，其作用与社会效应日渐凸显。

据了解，自调控措施颁布以来，各地法院受理的商品房买卖合同纠纷案件较去年同期都有不同程度的增长，其中的一些现象值得深思——

投资人：赔本生意咱不做

浙江的宋先生近些年生意做得不错，手上也有了些积蓄，身边的朋友都劝他赶紧投资房产，让钱变相“”。在亲戚、朋友怂恿下，2012年底，宋先生到江苏无锡看房打样，并于2013年1月正式签下购房合同，结清了25万元首付款。

1个月后，“新国五条”正式颁布。宋先生猛然发觉自己的发财梦没机会实现了。他急忙找到房地产开发公司，希望能够解除双方的房屋买卖合同。

“除了解除合同之外，他们没有提出任何需要法院处理的问题。关于房屋交付、已付款的退还等，他们都一致同意自己协商解决。”案件承办法官说，“‘新国五条’的颁布，在一定程度上加快了案件审理进程，这是我之前没有想到的。”

在无锡南长法院受理的32件解除商品房买卖合同纠纷中，外地人到无锡购房的案件就有12件，其中不乏一些怀揣发财梦的投资者。“新国五条”关于“坚决抑制投机投资性购房”的调控导向已初见成效。

对于投资者来说，原来的“香饽饽”已然没那么令人向往，不断提升的投资成本及预期利益的缩水，让这部分人不得不对投资进行重新评估。

不少人认为，银行也在其中扮演着重要角色，“新国五条”明确要求银行对购房者进行严格的资格审查，并进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率，该举措对抑制投机、投资购房行为起到了杠杆调节作用，进一步促进了房地产市场进入健康良性循环。

房产商：捂盘惜售变开门待客

周先生于2013年1月18日与一家房地产开发有限公司一口气签订了8份房屋买卖合同，并支付了部分首付款。其后，由于周先生资金链断裂，余款结算遥遥无期，房产公司便将周先生告上法院，要求解除双方商品房买卖合同。

案件审理过程中，当事人双方不存在任何分歧，在法院展开调解工作前，原被告双方已经就解除合同达成了一致意见。他们希望通过法院调解这一方式，以便快速注销二手房买卖合同备案登记，继而让房源迅速回归市场。

在该类案件中，购房者明知多套房屋不可办理产权证，却仍大批量签订商品房买卖合同，这种行为很难避开炒房嫌疑。“新国五条”明确规定将提高二套房贷款的首付款比例及贷款利率，二手房也将按转让所得的20%计征税，成本的增加，让不少牟利者望而却步，在很大程度上对炒房行为进行了有效遏制。

据业内人士分析，在“新国五条”的框架下，房地产开发企业对盈利方式也有了重新考量，可能将放弃所谓的“大客户”，转而走向积极营销的道路。“囤房抬价”已然行不通，只有将存房投入市场，才是回笼资金的最优方案。

房地产开发企业如今意识到，捂盘惜售的时代已经过去，“新国五条”对国内楼市的导向作用非常明显，随着各项措施的逐渐落实，房产商只有通过诚信、专业的营销，才能在楼市大战中拔得头筹。

购房者：20%个税由谁承担？

“新国五条”出台后，各地二手房交易市场出现热闹景象。个税比例上调到转让所得的20%，其中的差价由谁来承担，为规避可能到来的高个税，很多市民纷纷赶在新政实施前签约交易，积极将房源出手。然而，仓促签约可能会在合同履行期间带来后续纠纷，盲目地避税过户，也可能会在家庭成员之间产生继承、买卖、迁让等矛盾。

对于“转让热”，一些法官向记者表达了自己的担忧，“未能完成转让手续的买卖双方很可能就个税支付责任产生分歧。在细则颁布后的一定时期内，就上述矛盾引发的案件可能会激增”。

这一疑虑在买房者心中更加明显，很多买房者认为，部分房屋持有者在“新国五条”颁布后仍然持观望态度，并不降低房价，最终20%的税可能还是会落在买方人身上。如果真的按照20%的比例来征收个税，那么这笔钱对于购房者来说将会是一个不小的负担。

为此，有法官建议，进行房屋转让的市民可在办理手续之前就个税承担比例进行商谈约定，20%的个税可由双方均摊或由一方单独缴纳，以免到时产生不必要的矛盾。

法官：避税损招风险大

“新国五条”的颁布引发了网络热议，特别是一些涉及避税方法的文章更是点击率持续飙升。网络上就有“以房抵债”，即利用司法和解避税。

有人出主意说，“谁买你房，他一次性付款给你，你写欠条给他。1个月后让他去法院起诉你。你说没钱还以房抵债。所有税全免”。法官们认为这招风险太大，“就算是协议以房抵债，办理房屋所有权过户手续时仍然要缴纳一定比例的税费，只是可能少交个人所得税而非全部”。同时，双方当事人出于避税目的采取虚假的诉讼主体、事实及证据的方法提起民事诉讼，很可能构成虚假诉讼，后果严重的话将会被追究刑事责任。而且，“新国五条”颁布后，法院会加强该类案件的审查力度，一旦查清事实，合同将会被确认无效。

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