从２００９秋季中原住交会参展楼盘公布的优惠信息看，开发商们已远远没有３月初参加春季住交会时“大方”了。也难怪，所谓“三十年河东，三十年河西”，６个月前，房地产市场还处在寒冬之中，再大力度的优惠似乎也难以融化成交低迷的坚冰。而现在不同了，从大的方面说，经济开始复苏，整体形势向好；从小的方面说，连续几个月的成交“井喷”，开发商手中积压的房子换成的真金白银，把羞涩已久的口袋也撑得鼓了起来。面对购房者提出的“房价是不是要降了”的问题，开发商们会坏笑着反问：降价！凭什么？

业内人士戏说，在目前的形势下，优惠只是开发商玩儿的促销游戏；而降价，却只能是购房者的梦。

业内人士认为，目前居高不下的房价迫使刚性需求无力问津楼市，市场一面是成交量的开始下滑，一面是房价的坚挺，预计在无大政策出台的影响下，楼市将上演一场持久战。从市场供给和需求的角度来看，未来房地产市场成交将回落，房价在供给大幅减少的预期下，维持在高位震荡。

上半年房地产市场的回暖有两大鲜明特点。一是刚性需求集中释放。以郑州房地产市场为例，２００７年第四季度以后，价格上涨势头被遏制，随即楼盘的打折优惠幅度越来越大，而且促销手段花样翻新。但是，这些都没能挽回成交量下滑的趋势，房地产市场陷入长达一年多的调整。今年３月份以来，被压抑了许久的刚性需求逐步释放，成交连续几个月放出巨量。二是投资需求的低成本释放。自全球性金融危机爆发以来，央行逐步实行适度宽松的货币政策，多次下调了金融机构存贷款基准利率。以首次购房最优惠利率计算，投资需求仅需支付４．１５８％的财务成本即可满足。在房价回调的背景下，贷款购房的月供极易被租金所覆盖。由此，被长期抑制的投资需求也开始释放。

但是，房价的快速反弹不仅抑制了刚性需求，也挤出了部分投资性需求。上半年房地产市场走出“量增价升”的行情，郑州６月份的商品房销售均价与１月份相比，上涨幅度在２０％左右。在不到半年的时间内，房价的大幅上涨难免会让刚性需求望而却步。对于投资性需求而言，也会因房价上涨空间被挤压、租金难以覆盖月供等因素受到打击，持币观望的情绪会逐步抬头，成交量随之减少。

尽管有政策微调、价升量跌等一系列楼市利空的刺激，但是，为了抢跑传统的“金九银十”，７、８月份开发商依然在紧锣密鼓地开盘，谁都不愿意放弃这块“肥肉”。而价格永远是市场最感兴趣的话题。开发商的打折优惠，是为了刺激购房者保持持续的购房热情；而对购房者来说，却是期望开发商在优惠打折的手段用完之后降价。那么，未来的房价到底会怎样走呢？

猜想一：房价整体将小幅上升楼市的乐观派认为，郑州未来的房价整体上还将上升。他们以不久前郑东新区开盘的双河湾、绿城百合四期初阳苑等楼盘为例，价格直逼每平方米万元，而且开盘即热销。近年来，郑州的房价一直在郑东新区的带动下不断冲高，而这种趋势仍将继续下去。

一方面，上半年的放量成交，使郑州市场上的存量房迅速被消化。另一方面，市场供应却在明显减少，今年前８个月，郑州市共批准预售商品房面积为２８１．２１万平方米，而实际销售却有６９９．５９万平方米，供求的失衡必定会使价格更加坚挺。郑东新区某楼盘营销总监私下告诉记者，他们已经完成了年初制定的全年销售任务，下一步准备推出一批新房源，“目前郑州西区、南区的楼盘都在涨价，在这种形势下，郑东新区作为省政府建设郑汴新区规划中的主要区域，我们的房价没有理由不涨。”

猜想二：成交缩量调整，房价调整在即郑州楼市持续几个月的天量成交，让开发商在高兴之余也不得不担心调整的压力增加，未来成交量可能会转入缩量调整，房价调整的机会加大。

收紧的二套房贷直接抑制了冲在最前面的投资客和投机客，业内人士认为这是市场即将转向的标志。不管第三季度的楼市会否应声回落，但一个基本判断是投资客与投机客第三季度会收手。各地政府主管部门已加大土地清查力度，严禁囤地不建，目标直指土地市场地王频出的不正常现象。

最大的担忧则来自居高不下的房价。中原地产河南分公司董事、总经理冯建军认为，当前的房价已与市民的购买力脱节。１９９８年以来郑州的房价上涨了三到四倍，而职工工资上涨的幅度却远远没有这么大。目前，房地产被作为救经济、保增长的主力军的使命已接近完成。信贷“动态微调”、二套房贷收紧、整治地王等各种利空楼市的政策已纷纷“大胆”出台。

在不久前某网站进行的一次网络调查中，７１％的受访者认为“房价太高，买家无法承担”将直接导致未来成交量的下滑。８５％的受访者认为“房价应该回落”。

猜想三：市场竞争更激烈，开发商会继续小幅让利

在一线城市成交量明显下滑的情况下，郑州楼市８月份的成交量虽然较７月份有所下降，可仍然突破了１．１万套。但是，不少业内人士认为，这种情况不可能再持续太久。经过上半年的急速冲高，很多楼盘价格都已经超过历史最高水平，刚性需求承接乏力。与此同时，二次房贷政策以及金融信贷收紧的风声，也让市场产生了疑虑和观望的情绪。在这个竞争激烈的时候，显然不适宜贸然提价。所以，聪明的开发商自然就会通过优惠和折扣小幅度让利给购房者，并以此试水市场。

猜想四：需求缩小价格不回落冯建军认为，自住型买家对楼市的观望情绪随着近期房价的上涨而上涨。政府宏观调控的导向转变，使得买家购房的态度也随之转变，因此需求的空间缩小了。但是，今年上半年楼市成交量稳步上升，银行对个人信贷也有所放宽，这使得开发商手上的资金相当充裕。尽管政府在年中再次放出信贷收紧的风声，但是在“市场供应减少，开发商资金压力缓解及提前完成年度销售目标”等因素的支撑下，开发商缺乏降价的理由，预计在近期房价不会出现回落。