http://esf.sjz.soufun.com搜房二手房网 2009 年7 月3 日 沈静 北京参考
根据北京市房地产交易管理网的网签数据显示：2009年上半年全市二手房住宅网签总量突破10万套大关，达到了101164套。剔除网签与过户间可能存在的时差，我爱我家市场研究中心估算，今年1-6月份北京二手房市场的实际过户总量为83037套，这一数字已超越了2005、2006、2008年全年的过户成交水平，其中2005年是70180套，2006年76469套，2008年69166套。尤其是今年的3、4、6月份，接连刷新了北京二手房单月成交的最高纪录。
■与新房成交比例差距减少
从一、二手房的对比数据分析，前半年二手房市场的快速回暖使得其在整个房地产市场中的优势地位愈加明显，其与一手房成交比例间的差距也由去年的1：1.22改写为1.16：1。此外，我爱我家的统计数据也表明：2009年1-6月份北京二手房市场的整体交易均价为12055元/平方米，与去年同期相比表现为较明显的下降走势，跌幅达5.12%；不过，较之于2008年下半年而言，目前的交易水平已高出了3.92%。按季度数据统计得出，第一季度二手房交易均价为11139元/平方米，同比去年同期，其仍表现为10.52%的较大跌幅；但是，第二季度的交易均价则明显攀升至12737元/平方米，相比第一季度，其涨幅高达14.35%。
进入2009年以来，二手商品房的交易比例迅猛攀升。一方面得益于多项房地产优惠政策的叠加效应，尤其是涉及普通商品住房营业税年限及税费调整的措施对于购房者起到了立竿见影的激励作用，购房成本的减少加之符合免税条件的二手商品房数量的激增均为其成交量的上行奠定了基础；另一方面，历经前几年房地产市场的快速发展，全市新建商品房小区数量猛增，而相当一部分优质房源得以通过投资或投机客群的交易流转进入二手房市场，由此极大提升了二手商品房在市场中的竞争能力，伴随着客户青睐程度的增加，其逐步实现了由市场交易的配角向主角的转变。
■ 房价面临再次回落的可能
麦田房产总经理肖基昌指出，目前刚性自住需求的渐趋透支和改善型需求的相对滞后等原因将可能导致市场处于供求失衡的窘境。而价格的非理性追涨局面更有可能引发观望情绪的再次抬头，由此使得未来一段时间内整个二手房市场冲高回落的下行压力随之大增。
我爱我家副总裁胡景晖认为，前半年刚性自住需求的集中释放所带来的后续需求不足，加之部分业主的盲目提价所导致的观望情绪回潮等不利影响将迫使房价面临再次回落的可能，量价齐降或许将成为后半年尤其是第四季度二手房市场的主旋律。除此之外，从政策支撑层面来看，以营业税为主的现有优惠政策的时间节点仅截止到今年年底，其未来动向的不确定性也给二手房市场平添了诸多变数；不仅如此，若后半年市场的整体表现受制于需求不足以及房价上涨等利空因素，前期基于稳定市场促进房源交易良性发展而出台的相关政策则将面临由于成交乏力所带来的“失效”境地；另一方面，二手房市场的持续性不仅有赖于刚性自住需求者的支持，更依托于改善型需求客群的进场，因此有针对性地出台相关税费及贷款等优惠政策将有助于此部分人群交易意愿的快速释放，进而促进整个二手房市场的平稳健康发展。
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