四、二手房拍卖交易

将二手房委托拍卖行进行拍卖是一种新兴的交易方式。例如，由上海国拍与徐汇区房地产交易中心联手举办的社会委托商品房（二手房）拍卖会，就获得了很大成功。这不仅表明拍卖行已真正介人二手房交易，而且老百姓开始接受这种新的交易方式。

但目前拍卖行的社会性委托房源不多，房源主要来自法院强制执行的房屋。在司法实践中，生效的法律文书（判决书、调解书）确定的债务人到期仍不能偿还债务时，为了保护债权人的利益，法院会依法拍卖债务人的房产以达到偿还债务的目的。法院拍卖房产也应按照《 拍卖法》 的相关规定来进行，根据审判与执行相分离的原则，目前法院设有专门的执行大队或执行庭来具体负责对生效的法律文书的执行法院进行拍卖房产时一般会在法院的公告栏或者在相关的报纸上，如《 人民法院报》 发布拍卖消息，购房者应注意收集这方面的信息。由于法院执行受到执行期限的约束，在具体的拍卖过程中，最高人民法院制定了关于执行方面的规定，并且会对整个拍卖作出相关的变通规定。实践中，如果买方的消息灵通，而且注重对交易房的考察，容易获得质优价廉的房屋。同时，买方不必因卖方的产权瑕疵而担心产权的过户问题。购房人可直接凭法院的生效法律文书进行房屋产权过户。

相对于传统的中介渠道，到拍卖行买二手房具有不少优势。首先，有很大的价格优势。一般房屋拍卖的起拍价大约是市场价的七至八成，给竞拍人留有足够竞价余地，最终成交价格往往略低于市场价。其次，拍卖价格是完全公开的，避免了一些小中介公司，以跳价方式赚取差价的暗箱操作，公开竞价使买卖双方都能够进行规范而透明的交易。泪卖的变现速度很快，一般来说，拍卖所得款项在半个月内就可三毕。另外，拍卖行的信息必须以公告形式向媒体发布。相比中了把房源公布在橱窗，它的交易渠道和选择范围更大。

对于打算拍卖二手房的业主来说，最重要的是选择一家可靠的拍拍卖行的运作好与坏一般会影响到成交价格的高与低。业主可士参加拍卖会，看其在拍卖过程中操作是否规范、专业，来进一步厂J 卖行。当然，找家名气叫得响的拍卖行也是一种简便可行的好方法。

相比中介的收费，拍卖行的佣金要高，买卖双方佣金总额不超过标额的5 % ，具体视竞拍难易而定。

五、几种交易“新招”

1、限时销售

所谓“限时销售”，是指二手房中介企业与卖房人在独家代理的约，签订一个限时销售合同，承诺在一定时间范围内将房屋以双方约＿了介格销售，如果超出这个时间，那么二手房中介企业将承担一定的“违约赔偿”。

卖房者对交易速度的要求的提高，是限时销售的直接动因。除此．中介公司要求最大程度地取得回报也是一个方面的原因。在二市场发展的短短几年间，大约经历了三个阶段。第一阶段“普通．弓民务”形式成为主导；第二阶段“独家代理服务”受到推崇；而目前以目奎镌”是第三阶段。特别是在越来越多的二手房中介公司开花弃现金收房后，在透明交易的大环境中，“限时销售”这一交易方式更符合公平、公正、公开的交易需要因此，“限时销售”是竞争的产物，是二手房市场逐步迈向成熟的必然产物。

对房源的垄断是中介公司竞争的必然选择在各中介公司争先恐后抢夺房源的情况下，通常采用的手法是压房本，压房本虽然实现了垄断，但会引起买卖双方的反感，特别是对那些不好销售的房源来讲，压房本这种垄断房源的方式无疑在延缓卖房者的交易周期“限时销售’‘的推出，避免了这样的弊病，保证了卖房者实现快速交易，这也是行业内对房源独享的一种新尝试。

案例：比如一套约定价格在30 万元的芳屋，中介公司与卖房人签订合同在两个月内完成销售，如果在这个时间内没有买现交易，那么中介公司会每个月以总价款的1%/ 作为赔偿，也就是每个月卖房者能得到3000 元的赔偿金如果在这个时间内，交易价格超出30 万元，多出的部分会按照中介公司与卖方约定的比例，由双方分享。

因此采用“限时销售”的服务不但可确保业主收益的较大化，而且房屋也可快速变现。同时，这对经纪公司的经营行为也是一种约束，杜绝了其拖欠卖方房款、占用买方资金挪作他用等违规操作，从交易方式的层面牵制厂经纪公司的行为，实现了买卖双方以及中介公司三方共赢。

业内人仁还认为，“限时销件”业务的推出，对于中介公司来说，不但可以吸纳更多房源，还要求中介公司要有足够的实力和强大的销售渠道。同时，这也表明二手房中介公司开始由简单的“中介”向“经纪”过渡。